Nacházíte se v sekci:

Obecné trendy aktuálního vývoje realitního trhu v České republice

Podobně jako ve druhé polovině roku 2008 a v roce 2009, pokračoval i v roce 2010 propad trhu, i když v relativním vyjádření se jednalo o menší procentní hodnoty. Propad trhu se projevil jak ve snížení objemu realizovaných obchodů, tak i v poklesu kupních cen.

Jedním z prvků, který negativně ovlivnil trh nemovitostí byly nedobrovolné dražby. Oproti roku 2009 (kdy se již naplno projevila ekonomická a finanční krize), vzrostl v loňském roce objem majetku, draženého v nedobrovolných dražbách o 526 % (v absolutních číslech ze 152 milionů na 800 milionů). Podle informací z České bankovní asociace přitom zatím české banky realizovaly prostřednictvím nedobrovolné dražby jenom zlomek všech potenciálních nesplacených úvěrů. I banky si jsou jistě vědomy, že masový prodej zástav by vedl k plošnému poklesu cen nemovitostí a tím i k menšímu procentnímu uspokojení pohledávky banky za dlužníkem.

Korporátní stavby

Administrativní prostory - Celková nabídka administrativních prostor dosáhla v roce 2010 jenom v Praze hodnoty 2 700 000 čtverečních metrů moderních kancelářských ploch. V roce 2010 byla dokončena méně než polovina objemu nových kancelářských ploch oproti roku 2009 a počet nových kancelářských ploch se dostal pod objem produkce z roku 2006. V roce 2011 by měl meziroční propad dosáhnout hodnoty 80 %. Novým prvkem je redukce počtu administrativních ploch v prima rate lokalitách. V centru Prahy, kde se nachází přibližně 19 % z celkové kapacity administrativních ploch, dochází k odchodu velkých nájemců (ČSOB, Komerční banka, a další) do nových, moderních, administrativních center na okraji Prahy a budovy, které byly v 90. letech minulého století rekonstruovány na administrativní prostory jsou zpětně rekonstruovány na byly nebo polyfunkční objekty s byty a prodejními prostory v parteru a rozprodávány po jednotlivých bytových jednotkách.

Průmyslové nemovitosti - Trh průmyslových nemovitostí v roce 2010 až na výjimky nerealizoval žádné transakce. Ještě v roce 2009 bylo dostavěno a předáno uživatelům přibližně 640 000 čtverečních metrů průmyslových nemovitostí ( v roce 2007 to bylo přes 1 000 000 čtverečních metrů). Nové investice se v roce 2010 téměř nepřipravovaly. Ojediněle byly dostavěny nové průmyslové objekty tam, kde byla nabízena nějaká komparativní výhoda typu zasíťovaného pozemku zdarma v průmyslové zóně.

Sklady - Vzhledem k charakteru České republiky jako typicky tranzitní země a oživení produkce ve Spolkové republice Německo a Rakousku se zastavil poměr vakance (podílu nepronajatých prostor) a poklesl pod 20 %. Nájmy skladových prostor za rok 2010 mírně poklesly, předpoklad dalšího vývoje nájmů je spíše pozitivní. Připravovaná výstavba skladových objektů klesla na 25 % stavu pře dokem 2007, včetně skladů s řízenou atmosférou.

Obchodní centra - Podle všech známek narazila obchodní centra na limit poptávky. Meziroční pokles maloobchodních tržeb, který byl v roce 2009 3,00 % se zvětšil v roce 2010 na 4,30 %. Návštěvnost obchodních center klesla v průměru o 6 – 9 %. Nájmy prodejních ploch klesly v nákupních centrech až o 30 %, poprvé se objevila nepronajaté prostory. Rok 2011 bude v české historii prvním rokem polistopadového vývoje kdy zřejmě nebude dokončeno a otevřeno žádné velké obchodní centrum.

Hotely - Krize v hotelnictví, která začala v roce 2009 propadem kongresové turistiky pokračovala i v roce 2010 a zasáhla i Prahu a lázeňská centra (Karlovy Vary). Obsazenost lůžek klesla v průměru na 38 % a asi o třetinu se snížily ceny za ubytování. Přesná analýza tohoto sektoru trhu je relativně obtížná, protože řada transakci probíhá skrytě, bez veřejné inzerce, v mnoha případech se také prodávají hotely jako podniky, tedy se zařízením, technologiemi a franšízami.

Nájmy

Stejně jako v roce 2009 pokračoval pokles průměrných cen nájmů jak v sektoru rezidenčních, tak i korporátních nemovitostí. Tím, že dále poklesla poptávka po práci, nedošlo k vnitřní migraci pracovní síly v rámci České republiky a tím i zvýšení poptávky po různých typů nájmů od ubytoven až po byty. U základní poptávky po bydlení nedošlo k substitučnímu efektu, kdy by zájemci o bydlení byty pronajímali místo aby si je kupovali. Spíše se zdá, že řada zájemců svojí poptávku po bydlení odkládá do budoucna, do doby, kdy bude mít větší jistotu pravidelného příjmu.

U administrativních budov došlo u více než třetiny nájemních smluv k negociacím mezi nájemci a vlastníky jejichž výsledkem bylo uzavření nových smluv za nižší nájemné. Poklesly i nájmy prodejních a skladových prostor. Největší procentní propad nájmů byl zaznamenán u pronájmů průmyslových prostor. Obecně lze potvrdit návaznost vývoje nájemného na vývoj poptávky po koupi konkrétních typů nemovitostí.

Pozemky

Trh s pozemky je zásadně odlišný od trhu se stavbami (funkčními celky staveb a pozemků nebo se samostatně obchodovanými částmi staveb), protože pozemky jsou nereprodukovatelným přírodním zdrojem a jejich nabídka je jednou provždy limitována. Z tohoto faktu vyplývá větší ekonomická vzácnost a jedinečnost pozemků oproti stavbám, které lze do značné míry vytvářet, odstraňovat nebo měnit jejich charakter.

Pro řadu velkých i drobných investorů se stavební pozemky staly v roce 2010 nástrojem uchování hodnot v době prudkého poklesu cenných papírů a snížených výnosů z různých finančních investic. Oproti období před rokem 2007 byla větší část pozemků kupována z vlastních prostředků klienta, bez podílu hypotečního úvěru. Vzhledem k tomu, že nabídka nejvíce atraktivních pozemků v prima rate lokalitách Prahy a statutárních měst je prakticky vyčerpána, zájem investorů se přesouvá do vzdálenějších lokálních regionů s dobrou kvalitou životního prostředí a dostatečnou dopravní infrastrukturou. Jedním z důkazů trvající poptávky po pozemcích je i to, že u stavebních pozemků, jako u jediného sektoru realitního trhu prakticky neexistuje rozdíl mezi nabídkovými a realizovanými cenami.

Modality dalšího vývoje

V roce 2011 lze, podle všech známek, předpokládat další průměrný pokles cen staveb, zřejmě o maximálně deset procent. Ceny stavebních pozemků se naopak zvýší, zejména ve Středočeském a pravděpodobně i Královehradeckém kraji, minimálně však budou ceny pozemků stagnovat.

Největší pokles cen lze očekávat u některých developerských projektů rezidenčního bydlení, administrativních budov a hotelů. Vzhledem k předpokládanému vývoji objemu nesplácených úvěrů se zvýši počet nedobrovolných dražeb, dojde jistě též k prodejům tohoto typu majetku a přesunům kapitálu do jiných komodit skýtajících jistější a vyšší výnosnost.
Ceny bytů v prima rate lokalitách se zřejmě opět zvýší, zejména díky prudce se snižující možné nabídce dobrých bytů. Ceny bytů v panelových objektech se průměru dále sníží o 5 – 10 % v závislosti na lokaci, širších vztazích a sociální struktuře obyvatel domu. Roli bude hrát zejména poloha a stav, neboť stále je tento typ bydlení nejdostupnější komoditou na trhu, přičemž koupěschopnost potenciálních zájemců o bydlení v důsledku krize klesá.

Na každý lokální realitní trh má zásadní vliv státní politika. Současná politika České republiky spojená s rozpočtovou zodpovědností, zastavením velké části investic do infrastruktury a omezením počtu státních zaměstnanců nebude působit nijak pozitivně na oživení trhu. Svojí negativní roli sehraje i omezení podpory stavebnímu spoření a omezení programů Panel a Zelená úsporám. *

***

Vývoj na hypotečním trhu Hypotečním bankám se v roce 2010 podařilo uzavřít 50 386 hypotečních úvěrů v celkové hodnotě 84,26 miliardy korun. V meziročním porovnání to znamená 13% nárůst jak v počtu, tak objemu poskytnutých hypotečních úvěrů (tj. čtvrtý nejlepší výsledek v novodobé historii českého hypotečního bankovnictví). tento pozitivní vývoj byl způsoben především těmito faktory: > obecně se zlepšující makroekonomické prostředí v české republice a postupné oživení české ekonomiky, zejména v oblasti exportu, > mírný či výrazný pokles cen u některých typů nemovitostí, > velmi příznivý vývoj úrokových sazeb, zejména pro hypoteční úvěry, > obnovení ostré soutěže hypotečních bank.

Ing. Petr Ort, Ph.D.
autor je vedoucím Katedry oceňování majetku Bankovního institutu vysoké školy