Nacházíte se v sekci:

Obvyklá cena a cena zjištěná

OBVYKLÁ CENA A CENA ZJIŠTĚNÁ

V minulém díle jsme se seznámili s tím, kdo je to znalec a kdo odhadce, respektive certifikovaný odhadce. Po zodpovězení otázky „kdo“ si dnes zodpovíme otázku „co“ a v příštích dílech i otázku „jak“.
Finálními produkty práce znalců jsou znalecké posudky, u odhadců jsou to dokumenty nazvané „Tržní ocenění“, „Zpráva o hodnocení“, „Stanovisko k tržní hodnotě“, apod.
Znalecké posudky mohou obsahovat analýzu ceny obvyklé (tržní hodnoty) nebo indikaci ceny zjištěné (administrativní), odhadci se mohou vyjadřovat pouze k tržní hodnotě. Pojmy cena zjištěná a cena obvyklá přitom nejsou synonymické, ale musejí se, někdy i dosti podstatně, lišit.

Toto konstatování lze nejlépe ilustrovat na příkladu:
V hojně sledovaném investigativním pořadu jedné české komerční televize se objevila „kausa“ při které se reportérům podařilo zjistit, že jistý znalec ocenil jeden a tentýž objekt v jediném dni tak, že cena uvedená v jednom ze znaleckých posudků byla 8 milionů Kč, ve druhém 4 miliony Kč. Jednalo se o starší zemědělský statek s rozlehlými stájemi, chlévy, stodolami, apod. ve Středočeském kraji. Podle názorů reportérů se muselo jednat jasně o podvod. Skutečnost byla přitom mnohem prozaičtější. Znalec, o kterého se jednalo, dostal od zadavatele posudku – majitele objektu, dvě různá zadání posudku. V prvém případě měl za úkol indikovat skutečnou cenu obvyklou (tržní hodnotu), za kterou by se oceňovaný objekt mohl za obvyklých podmínek na trhu prodat. Vzhledem k tomu, že se jednalo o poměrně starý, opotřebovaný a pro současnou zemědělskou výrobu technologicky nevhodný objekt, není nijak překvapující, že cena obvyklá vyšla relativně nízko. Zároveň znalec určoval cenu zjištěnou (podle platné vyhlášky, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku) jako podklad pro stanovení základu pro stanovení daně z převodu nemovitosti. Zde se znalec musel striktně držet legislativní normy – oceňovací vyhlášky a jeho závěry tedy musely být nutně odlišné od druhého posudku.
Vedle těchto základních typů se vyskytují i pojmy „tržní cena“ a „zadlužitelná hodnota“

Obvyklá cena (tržní hodnota)

Přesnou definici obvyklé ceny nalezneme v § 2 zákona č. 151/97 Sb. O oceňování majetku. Stručně řečeno, cena obvyklá je taková cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného, majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Věcně (i když ne zcela právně) je s právním pojmem „obvyklá cena“ shodný ekonomický pojem „tržní hodnota“ (anglicky „Fair Market Value“). V uvedené definici je podstatné, že pokud se má doopravdy jednat o obvyklou cenu, musí být skutečně splněny podmínky obvyklého obchodního styku, tedy s ochotným prodávajícím a kupujícím, s tím, že celý trh měl dostatečnou možnost se s podmínkami prodeje seznámit a dodržením rovných podmínek pro všechny účastníky transakce. Z logiky věci proto vyplývá, že cena dosažená například v okamžiku stavu tísně prodávajícího, v době přírodních nebo jiných kalamit nebo při prodeji majetku mezi blízkými osobami prakticky nemůže být cenou obvyklou.

Zjištěná cena (administrativní cena)

Cena zjištěná je v kontextu § 1, odst. 3, písmeno a) zákona č. 151/97 Sb. cenou zjištěnou zvláštním předpisem, který stanoví odlišný způsob oceňování. V době centrálně plánované ekonomiky před rokem 1990 jiný způsob ocenění nemovitostí než právě tento neexistoval. Vzhledem k zásadě tvorby pevných cen v době socialismu byly exaktně stanoveny i ceny, za které se prodávaly nebo vyvlastňovaly i starší a opotřebované nemovitosti. Starší z nás by mohly vyprávět stovky příběhů jak tato zásada napomohla vzniku černého trhu s nemovitostmi se všemi z toho vyplývajícími i trestními činy jako byly podvody a další. Dnes, v době standardní tržní ekonomiky, je nejčastějším účelem administrativních cen zajistit, v souladu s Listinou základních práv a svobod, tzv. daňovou spravedlnost, tedy, aby žádný plátce daně nebyl oproti ostatním zvýhodněn nebo naopak znevýhodněn. Dalším použitím zjištěných cen může být také určování některých náhrad při vyvlastnění ve veřejném zájmu ve smyslu zákona č. 184/06 Sb.
Jelikož dnes ceny nemovitostí jsou ceny volné (viz. zákon č. 526/90 Sb. O cenách) nic nebrání tomu, aby jeden občan prodal druhému byt 1 + kk na Jižním Městě v Praze buď za 1 Kč nebo za 50 milionů Kč. Pokud chce stát skutečně spravedlivě zjistit základ daně z převodu nemovitostí musí zajistit, aby někteří prodávající (plátci této daně) neuváděli do kupních smluv neadekvátně nízké kupní ceny a tímto podvodným jednáním se snažili snížit si svojí daňovou povinnost. Pojistkou proti tomuto jednání jsou právě administrativní ceny – základem daně z převodu nemovitostí je kupní cena, pokud ovšem není nižší než cena zjištěná.

Tržní cena

V ekonomii jako vědní disciplíně, se rozlišují pojmy „hodnota“, jako něco ekonomicky obecného (průměrného) a „cena“ jako pojem konkrétní. Tržní hodnota bytu 1 + kk na již zmíněném Jižním Městě je přibližně 1 700 000 Kč, v konkrétním případe prodeje bytu č. 936/11 v domě č.p. 936 v Donovalské ulici, který proběhl dne 16. 11. 2010 se mohl prodej uskutečnit za 1 685 000 Kč. Tržní cenu nedokáže nikdo – znalec, odhadce, soud nebo kdokoliv jiný určit – jedná se vždy o neopakovatelnou a jedinečnou dohodu mezi prodávajícím a kupujícím. Tržní hodnota je potom jistým průměrem všech tržních cen porovnatelných majetků. Výsledkem toho, že se na realitním trhu kříží jak právní, tak i ekonomické pojmy, je to, že obvyklá cena se rovná tržní hodnotě, ale tržní hodnota se nerovná tržní ceně.
Vzhledem k uváděné definici by se v realitních inzerátech neměly objevovat formulace typu
„prodáme byt v Berouně za tržní cenu 2 mil Kč“.

Zadlužitelná hodnota

V podmínkách současného českého realitního trhu se možná více než 80 % nemovitostí kupuje na hypotekární nebo jiný úvěr. Ti, kteří se na realitním trhu aktivně pohybuji by se proto měli seznámit i s pojmem „zadlužitelná hodnota“. Tento pojem (dříve se používal i pojem „cena v tísni“) zavedly na počátku 90. let minulého století banky a spořitelny jako jistou pojistku pro zabezpečení kvality portfolia zajišťovacích instrumentů. Česky řečeno – zadlužitelná hodnota je cena obvyklá (tržní hodnota) snížená o bezpečnostní koeficient např. 10 – 20 %. V praxi banka žadateli o úvěr potvrdí, že cena obvyklá (tržní hodnota) nemovitosti, která je nabízena jako zástava úvěru je skutečně 6 milionů Kč, ale poskytne úvěr jen ve výši 5 milionů Kč. Důvody bank a spořitelen proč se takto chovají jsou v podstatě dva – jednak je třeba si uvědomit, že platnost závěrů znaleckého posudku je k určitému datu – třeba 1.9. 2007 a nikdo nemůže bance zaručit, že za dobu splácení úvěru do roku 2037 nedojde třeba vlivem ekonomické krize k plošnému poklesu cen nemovitostí. Druhým důvodem jsou zkušenosti bank s komplikacemi při realizaci (prodeji) zástav nesplacených úvěrů. Již v okamžiku prodeje pohledávky za dlužníkem se bance nepodaří prodat „balík“ pohledávek za 100 % hodnoty, při prodeji formou nedobrovolné dražby je zase obtížné si představit ochotného nedobrovolného prodávajícího.

Pan Mašek z Příbrami a pan Dvořák z Opavy, známí z minulého dílu našeho seriálu se při své transakci spojené s prodejem rodinného domu v Hradci nad Moravicí setkali jak s cenou obvyklou (za kterou si nemovitost prodali), tak i s cenou zjištěnou, když pan Mašek platil daň z převodu a se zadlužitelnou hodnotou, když pan Dvořák žádal v bance o úvěr na koupi domu.

Úřední cena

V meziválečném období a v období Rakousko – uherské monarchie se používal termín „úřední cena“ – jednalo se cenu určitým způsobem stanovenou např. soudním komisařem pro účely exekuční nebo konkurzní. I tehdy byl tento výraz z právního hlediska nesprávný, správně se jednalo o obecnou cenu nebo o odhadní hodnotu. I když první republika skončila před více než 70 léty, dodnes se znalci setkávají s požadavkem na stanovení „úřední ceny“ nebo se realitní makléř dozví od prodávajícího, že „nechce na prodeji vydělat, chce za dům jenom úřední cenu“.

V příštím díle se budeme zabývat formou, obsahem a zejména způsobem použití znaleckých posudků a tržních ocenění.