Nacházíte se v sekci:

Tisková zpráva: Trendy realitního trhu v České republice a oceňování nízkoenergetických budov

Praha, 15. dubna 2010

Trh nemovitostí

V prvním čtvrtletí roku 2010 pokračuje kvantitativní pokles realitních transakcí, stejně tak jako tomu bylo v roce 2009, a nese sebou i další pokles cen.

„Podle většiny ukazatelů se zdá, že letošní rok se bude v mnoha ohledech podobat roku loňskému. Můžeme očekávat nízký počet realizovaných prodejů a to jak nových, tak i užívaných nemovitostí. Ceny bytů v prima rate lokalitách, zejména v Praze, mohou i nadále stoupat zatímco ceny bytů v panelových domech ještě nedosáhly svého dna. U korporátních nemovitostí lze očekávat další pokles poptávky“ říká k výhledu realitního trhu Ing. Petr Ort, Ph.D. vedoucí katedry oceňování majetku Bankovního institutu VŠ.

Spojením ekonomické a finanční krize nedošlo k jevu, který je za jiných ekonomických krizí obvyklý, a to k přelévání portfoliových investic z akcií a jiných cenných papírů do nemovitostí. Během „standardních“ ekonomických krizí jsou nemovitosti a zlato chápány jako komodity se spolehlivou a stabilní hodnotou, do kterých se v době krize investuje. Někdy dochází dokonce k tak paradoxnímu vývoji, že ceny nejlepších nemovitostí během krize stoupají. K podobným jevům během posledního roku (až na výjimky) nedošlo zejména proto, že potenciálním investorům chybí finanční zdroje na provedení zamýšlených operací.

V roce 2010 prokazatelně dochází k oživení nejvíce postižených regionálních trhů (Florida), dočasně došlo také k růstu akciových trhů. V Evropě, s jistými výjimkami jako je Švýcarsko a Lucembursko, bohužel pokračuje relativně nepříznivý trend vývoje, zvláště v sektoru korporátních nemovitostí. Je otázkou, zda se vzhledem k rozvíjejícím se trendům tzv. „virtuálních kanceláří“, práce z domova, dodávek „just in time“ a zejména restrukturalizaci hospodářství od primárního a sekundárního sektoru k sektoru terciárnímu (služby) někdy vrátí poptávka po některých typech staveb na původní hodnoty před krizí. Spíše se zdá, že řada staveb se stane na trhu neuplatnitelnými a budou buď odstraněny nebo poslouží jako brownfield. Naopak lze předpokládat, že dobrou investicí budou (v dlouhodobém horizontu) pozemky, zvláště ty, které jsou umístěny v prima rate lokalitách. Z hlediska analýzy trhu je totiž třeba mít stále na paměti, že pozemky jsou „vzácným zbožím“ – statkem, který nelze reprodukovat a tedy statkem, jehož nabídka je jednou provždy dána a je zcela nepružná (na rozdíl od staveb, které dokážeme libovolně vytvářet, měnit a odstraňovat). Tak jak musí logicky v dlouhodobém horizontu růst poptávka po stále vzácnějších pozemcích, musí při nepružné nabídce vzrůstat i jejich cena.

Příliv zahraničních investic - až na výjimky jako byl prodej kancelářského komplexu Geminy v Praze 4, se příliv zahraničních investic do nákupu českých nemovitostí zastavil. V roce 2009 se uskutečnily investiční transakce ve výši 263 milionů euro, což ve srovnání s rokem 2008 představuje pokles o 86%. Nejvíce byl postižen sektor korporátních nemovitostí, např. výstavba logistických center poklesla o 77 % ve srovnání s rekordním rokem 2007, podobně tomu je i u výstavby průmyslových budov a administrativních objektů umístěných mimo hlavní město.

Oproti očekávání, někdy nepříliš zdůvodnitelnému, nedošlo ani k oživení v sektoru nájmů. U nájmů bytů byl očekáván substituční efekt – tedy to, že zájemci o bydlení, kteří nezískají hypoteční úvěr budou řešit své bytové potřeby formou nájmu. Vzhledem k omezení nabídky pracovních míst a horšímu uplatnění zvláště začínajících pracovníků (absolventů škol) nedošlo k výraznému navýšení poptávky, a proto se také výrazněji nezměnily ceny nájmů. U nájmů korporátních staveb (administrativní budovy, nákupní centra, sklady) je situace v oblasti nájmů v reálném stavu dokonce ještě horší než uvádějí oficiální statistiky. V mnoha případech totiž dochází k tomu, že firmy, které ukončily nebo omezily svojí činnost ještě nějakou dobu platí nájmy, obvykle proto, že je pro ně výhodnější ještě několik měsíců platit nájem z fakticky nevyužívaných prostor místo jednorázového zaplacení větší smluvní pokuty při předčasném vypovězení nájmu.

Český bankovní sektor zůstává stabilní a stále trvá úvěrová obezřetnost českých bank spojená s přísnými pravidly pro poskytování úvěrů.

Nízkoenergetická výstavba

Pasivní a nízkoenergetické budovy představují z dlouhodobého hlediska jednoznačně ekonomickou a energetickou výhodu, a tím finančně bezpečnou a nezávislou pozici vlastníka či uživatele budovy. V případě firem jde o nespornou konkurenční výhodu. V případě obyvatel jde o nejbezpečnější a na společnosti nezávislou formu zabezpečení na stáří.

Vývoj nízkoenergetické výstavby předběhl či předbíhá v mnoha směrech platnou legislativu, či zažité principy oceňování nemovitého majetku. Z pohledu vlastního oceňování nemovitého majetku je důležité umět poznat a ocenit nízkoenergetickou výstavbu a zůstat při oceňování nohama na zemi. Z určitých důvodů je možné pohlížet na úspory nákladů jako na zdroj příjmu. Základní filozofie a pravidla v oceňování jsou stále platná při jejich modifikaci na specifika nízkoenergetických budov.

V současnosti má oceňování nízkoenergetických budov několik základních problematických oblastí jako je například nedostatek zkušeností a historie, nejsou zavedeny obecné zvyklosti a standardy, nezažitá terminologie často s více významy, nerozvinutý trh,nedostatečná znalost nových technologií, rychlé zastarávání nedávno nových technologií, technologický vývoj předbíhá legislativní rámec.

Kontakt pro média:

Mgr. Jitka Novotná
Media Relations BIVŠ
Tel.: +420 723 540 511,
e-mail: jnpublicity@gmail.com